公寓房能買嗎 現在的公寓房能買嗎

最近，住宅市場因各項政策限制而大幅度降溫，公寓產品熱銷也讓公寓這個話題再度成為焦點，但公寓到底能不能買，一直是個有爭議的話題。

在此前住宅上漲的慣性邏輯下，公寓常被一很多人認為投資屬性不如住宅。主要是因為公寓大多與戶籍、學校不掛鉤，確實不是必需品。

但公寓真的都不能買嗎？

房哥認為存在就有合理性，而且公寓除了分區域分地段，還有平層和復式之差，如何正確購買和明確購買的目的才最重要，我們不妨先來看一些數據。

據業內某機構的統計，2021上半年，杭州酒店式公寓共成交套數同比漲幅達13%，成交均價還突破3萬，為近5年上半年成交均價的最高值；上海市上半年酒店式公寓成交量已遠超去年全年。

中原地產統計數據顯示，2021上半年深圳公寓成交面積43.7萬㎡，同比上升89.96%，公寓成交均價為65653元/㎡，較去年上漲3.64%。

根據房產機構的數據報告，今年上半年深圳一手豪宅市場成交中公寓項目是主力，前兩名的公寓占比超8成。據說客戶都是世界500強或上市公司高管、地產商、高科技巨子、企業主等，甚至有人一次入手多套。

從上面幾組真實的市場數據可以看到，去年開始買公寓的人越來越多。尤其在作為全國樓市風向標的深圳，公寓已成為豪客和普通購房者均認可的資金避風港，價格也是水漲船高。

對很多人來說，公寓的確不是首選。但一直不被看好的公寓產品，為什么近兩年一些城市選擇的人卻增多了？

隨著樓市調控常態化和高啟的房價，大量購買力萎縮、總價承受能力降低，住宅一手越來越難買，二手也越來越難賣，不少人將目光轉向了不限購不限貸的公寓作為投資產品來做資產配置和抗通脹，尤其一二線城市重視居住品質的人群，把目光投向了城市核心區的公寓，其價值開始凸顯。

房住不炒的背景下，住宅暴漲難再有，隨之而來的將多是橫盤期，收益空間大幅縮減，市場呈上升趨勢的公寓反而具有一定投資潛力。

因為公寓的功能性和靈活性是住宅所不能及的，其實買公寓無非3種用途：自住、自用辦公、收租。對于投資客來講當然考慮的是收租，因為好地段的公寓租金相當可觀，看回十年前和十年后的公寓租金，漲幅基本去到一倍，而住宅租金卻變化不大。近年來，科技改變生活，各種線上APP的興起，也造就了很多有經營頭腦的投資客將公寓裝成各種主題風格的酒店式公寓進行日租收益，尤其復式公寓更受歡迎，收益是長租的幾倍之高，這大概也是公寓重新走俏的一個因素之一吧。

當然，目前公寓市場確實存在不少滯銷、降價現象，但如今的樓市下很多住宅其實也面臨同樣的問題。而且多了解一些信息就會發現，那些讓人不敢沾的公寓幾乎都是地段不佳的產品，因為一般位置較偏的公寓才需靠價格引流去貨，而好地段的公寓價格一直較穩且受中產及商務人士的追捧。

其實，公寓也有不少值得一提的優勢。

1、不限購不限貸、小面積、低總價，高使用率，上車門檻低又不占購房名額。已是新一代年輕人過渡型居住的首選，也是不少單身人士容易獲得的婚前財產。當下追求獨立時尚的年輕人都喜歡有自己的一片小資天地，自媒體高度發達的今天，公寓的屬性又可以作為自主創業的空間，集居住和工作合二為一的優勢，已讓公寓產品在這個特殊的時代悄然興起，這部分年輕人在樓市也已漸漸擁有話語權。

2、好地段的公寓周邊通常配套完善、有CBD坐鎮，穩定的租客群體能以租養貸。就中山黃金地段的loft公寓而言，一般的租金單價是住宅的約3倍，僅需約住宅1/3的總價就可享同等租金收益，如果打造成主題酒店式公寓進行線上日租，收益更可觀。

3、現金奶牛式產品，收益穩中有增，是不少中小投資者的最愛，而且按規定商業拆遷補償按照1：3補償拆遷賠付，是普通住宅的3倍，因拆遷時間短換房也優先，更能有效抵抗通貨膨脹。

4、功能靈活的全能性資產，宜商宜住宜辦公。尤其是LOFT公寓，買一得二，百變用途是小微企業的理想空間，而且企業買公寓可全額抵扣增值稅，折舊也能抵扣所得稅。

5、稀缺性！自2017年的類住宅封殺令起，一些公寓已從源頭斷供。根據2020年中山最新報建要求，一般情況下分證不得低于300㎡，層高不超4.5米，小面積復式公寓變得更加稀缺具備投資價值。

雖然有優勢，但不是所有公寓都值得投資，那么，如何辨別和選擇好公寓呢？

無論自住還是投資，區域和地段都很重要，這一點來講比住宅更講究。住宅偏遠點，不考慮時間交通成本的話自住還是可行的，而公寓，如果買來自住，考慮周邊配套醇熟度往往高于住宅，如果買來投資，那么地段好租金高的考慮因素會更直接。

因此，好的區域和地段是決定公寓核心價值的關鍵因素。所以，買公寓一定要選擇真正的好區域好地段入手，尤其是核心地段的小戶型復式公寓。

總結來看，好公寓主要有3大關鍵因素：核心地段、頭部配套、優質產品。如果還占據城市不可復制的資源則更佳。

看向近兩年備受矚目的粵港澳大灣區，位于幾何中心的中山，因天然的區位優勢正迎來城市發展新機遇，而且目前除了馬鞍島，依然還算是珠三角沿海城市群的價格洼地，價值潛力值得。

值得一提的是，根據中山房產機構的統計數據，最近2個月，占據中山商業成交套數前3的樓盤，主要是集中在南區、港口、沙溪等中山中心組團區域的公寓。。

在中山，東區和石岐所在的中心城區，便是備受認可的城市核心區域，也是中山的高端人居圈，市政府所在市級行政配套聚集的東區，是中山目前商務最繁華、城市形象最好的主城區；石岐此前多年一直都是中山城中心人居配套十分完善，生活便利人口密度大。

加上現在政府重點打造的千億岐江新城總部經濟區就在石岐與東區，尤其是石岐總部經濟區，目前正更快的加速落地，其發展高度不可限量，為中山在灣區的城市地位及形象的發展鞏固奠定了相當精彩扎實的一筆。

目前，因為公寓報建受限的原因，中山市城區中心地段的公寓產品尤其是復式還真的挺少，在售新盤幾乎已沒有了。但近期房哥了解到，就在中山東區與石岐兩區的交界地帶起灣道上，一個神秘的復式公寓盤——臻鉑公館即將面世，準備低走高開，一鳴驚人。

下面，就來了解一下這個即將揭秘的項目。

坐擁灣芯城市雙核 未來價值不可限量

臻鉑公館位于位于中山繁華東區CBD與石岐區CLD雙區交匯的主干道起灣道上，與市行政金融CBD中心為鄰，與岐江新城經濟總部區為伴，坐擁一城雙核芯，匯聚眾多塔尖資源，地段價值不言而喻。

放眼全世界，城市中心的公寓總是投資收益最好的產品，無論是國外的曼哈頓、倫敦、東京，還是國內的北上廣深，市中心品質物業的投資價值總是無可替代的，其共性是：占據城市中心不可復制的絕版地段，完美的生活配套及四通八達的交通，寸土寸金的地段，loft復式產品又顯得尤為臻貴。了解了一圈，即將面世的新盤臻鉑公館將是這一雙核區域內難得的復式公寓。

項目所在位置目前交通已十分便利，周邊城市道路密布，約4.5公里內市中山站、中山北站這兩大中山高鐵樞紐站，約500米處是中山城軌1號線（規劃中）孫文東路站。附近還有廣州地鐵18號線南延線中山支線（規劃中）的軌道站點，將擁有暢通的立體交通。

項目緊鄰的起灣道還將進行快速化改造，隨著深中通道（2024年通車）、深茂鐵路（建設中），跨市軌道等中山相關重要交通基建的落地，暢享灣區1小時生活圈。

地段即“錢景”，交通是“現金流”。地段交通俱佳的臻鉑公館，在中山自然擁有無可比擬的價值。

城中心五大商圈環繞 財富精英匯聚領地

在寸土寸金的中山城市核心區域，臻鉑公館所在片區也是中山高端人居片區，豪宅必爭之地，項目周邊也已建成多個豪宅項目。

項目周邊的商圈、行政資源自然也很豐富。約2公里內有利和、大信、假日廣場等中山城區5大知名商圈環繞，舉步即是一城繁華所在，吃喝玩樂購齊全，能很好的滿足都市精英生活所需。周邊匯聚了中山約90％銀行總部、約80％市政辦公、約70％重點學府（數據），有著強大的租賃需求，人群流量即是“財富所向”。

值得一提的是，項目北側緊鄰中山岐江新城的總部經濟區，作為中山城市發展軸兩大核心之一的岐江新城，未來將發展為城市新封面，也將是城市財富的聚集地，眾多白領精英的涌入，隔壁臻鉑公館這種精致的復式項目屆時會成為租賃首選對象。

利信置業精筑新品 高端低密臻奢公寓

臻鉑公館是由中山利信置業精心打造的又一個宜商宜住宜辦公的品質人居樓盤，利信置業涉足房地產開發投資、產業園、物業管理等多元領域，已在中山成功打造了利信花園、臻匯公館、星河灣畔、利信商務中心等多個口碑不錯的人居標桿樓盤。

整個項目由兩棟一廊三園帶空中花園且1.5低容積率的13層現代院落組成，共540戶?，F在很多住宅容積率都去到3.0以上，公寓項目更高，一般只有純別墅項目才能做到1.5容積率。眾所周知，容積率越低住起來會越舒服，也更有投資價值。

項目的產品是建面約33-41㎡的金裝復式產品，買一層得兩層，約4.5米的靈動層高，百變空間多用途易出租，高品質裝修交付，品牌空調、櫥柜衛浴衣柜等一應俱全，拎包即可入住，輕松實現即買即自住或出租。

A戶型

B戶型

尤其值得一提的是，項目“13米超高空中花園景觀”錯層布局，是目前中山市場少有的設計，創新的采光通風設計，突破傳統公寓的設計限制，讓業主擁有更多舒適的活動空間，細致入微的人文關懷帶來全新的居住體驗，滿足年輕人追求精致生活的需求。

據了解，臻鉑公館預計將在11月13日開放營銷中心和樣板房，建面約33㎡的一房兩廳和約41㎡的兩房兩廳，價格待定。不過據悉附近的某公寓平層單價都去到2W+/㎡，周邊住宅單價也都如此，同地段的臻鉑公館會是什么價格呢？這個地段的復式公寓還是值相當得期待的。

項目地址：中山市起灣道七號